Działka z linią wysokiego napięcia lub słupem. Służebność przesyłu przy zakupie, sprzedaży i budowie domu

Działka jest tańsza od sąsiednich, ma dobry dojazd i ładny widok. Jest tylko jeden szczegół: przez jej środek biegnie linia energetyczna. Albo w rogu stoi słup. Albo w wypisie z planu miejscowego pojawia się gazociąg. Dla jednych to okazja, dla innych problem na lata. W rzeczywistości wszystko zależy od tego, czy wiesz, co kupujesz, i czy ktoś już za tę infrastrukturę zapłacił.

Słup na działce a wartość działki

Infrastruktura przesyłowa nie tylko zajmuje miejsce. Wyznacza wokół siebie strefę, w której obowiązują ograniczenia:

• linie energetyczne mają pas technologiczny, w którym nie wolno stawiać budynków mieszkalnych albo można to robić tylko z ograniczeniami; przy liniach wysokiego napięcia pas ma często kilkadziesiąt metrów szerokości,
• gazociągi mają strefę kontrolowaną, w której nie buduje się i nie sadzi drzew,
• wodociągi i kanalizacja wymagają dostępu dla służb, co wyklucza zabudowę nad rurami.

W efekcie część działki, za którą płacisz jak za budowlaną, w praktyce nadaje się tylko na trawnik. Przy wąskich działkach linia potrafi przekreślić sensowną lokalizację domu.

Zakup działki z linią wysokiego napięcia – sprawdź te cztery rzeczy

1. Księga wieczysta, dział III

Tu powinna być wpisana służebność przesyłu, jeśli została ustanowiona. Wpis oznacza, że ktoś już ją uregulował i najpewniej dostał wynagrodzenie.

2. Wypis i wyrys z planu miejscowego

Pokażą przebieg sieci i strefy ograniczonej zabudowy.

3. Mapa zasadnicza z geoportalu lub od geodety

Czasem na mapie są urządzenia, których nie widać w terenie, na przykład kable i rury pod ziemią.

4. Warunki od operatora

Przed projektem domu warto zapytać operatora sieci o szerokość pasa i dopuszczalną zabudowę.

Jeśli służebność nie jest wpisana, a urządzenia stoją, nowy właściciel może mieć prawo do wynagrodzenia za jej ustanowienie. To rzadko omawiany plus zakupu takiej działki.

Sprzedaż działki ze słupem – komu należy się odszkodowanie

To pytanie, które zaskakuje wiele osób. Roszczenia związane ze słupem nie są przypisane do osoby, tylko w dużej mierze do własności. W uproszczeniu:

• wynagrodzenie za ustanowienie służebności na przyszłość należy się temu, kto jest właścicielem w chwili jej ustanawiania, czyli najczęściej kupującemu,
• wynagrodzenie za bezumowne korzystanie za lata wstecz przysługuje temu, kto był właścicielem w tym okresie, chyba że strony umowy sprzedaży postanowiły inaczej.

Jeśli więc sprzedajesz działkę ze słupem, za który nikt nigdy nie zapłacił, warto przed sprzedażą sprawdzić, ile mogą być warte te roszczenia. Można je dochodzić samemu albo uwzględnić w cenie i zapisach umowy. Sprzedaż „w ciemno” oznacza zwykle oddanie tych pieniędzy za darmo.

Budowa domu pod linią wysokiego napięcia

Jeśli linia albo gazociąg blokują budowę domu w miejscu, w którym byłoby to naturalne, masz kilka możliwości:

• wynagrodzenie za służebność i spadek wartości – operator płaci za to, że ogranicza Twoje prawo do korzystania z gruntu,
• żądanie przebudowy lub przeniesienia urządzeń – w niektórych sytuacjach da się wymusić przesunięcie sieci, ale to zwykle droga długa i kosztowna,
• projekt domu dopasowany do strefy – najtańsza opcja, ale bez rekompensaty to Ty ponosisz jej koszt.

W wielu przypadkach najrozsądniejsze jest połączenie pierwszej i trzeciej opcji: budujesz poza strefą, a operator płaci za to, że musiałeś się do niej dostosować.

Ile to może być warte

Kwoty zależą od ceny metra w danej lokalizacji, szerokości pasa, rodzaju sieci i tego, jak mocno ograniczone jest korzystanie z działki. Przy działkach budowlanych w okolicach miast, gdzie grunt jest drogi, a linia przecina parcelę, wynagrodzenia sięgają kilkudziesięciu, a czasem ponad stu tysięcy złotych. Przy zwykłym słupie niskiego napięcia na skraju działki rolnej będzie to raczej kilka tysięcy.

Wstępną orientację daje kalkulator na stronie projektu Grunt to Odszkodowanie, która w przystępny sposób tłumaczy roszczenia właścicieli działek z infrastrukturą przesyłową. Dokładną kwotę zawsze wylicza rzeczoznawca majątkowy.

Podsumowanie

Słup na działce nie musi być powodem, żeby z niej rezygnować. Trzeba tylko wiedzieć, jaki ma status prawny, jak ogranicza zabudowę i czy ktoś kiedyś za niego zapłacił. Kupujący może na tym zyskać, sprzedający może na tym stracić, jeśli nie sprawdzi sprawy wcześniej.